Расчет стоимости компании методом дисконтированных денежных потоков. Реферат: Метод дисконтирования денежных потоков при оценке стоимости бизнеса. Oпределение ставки дисконтирования
При использовании метода дисконтированных денежных потоков (Discount Cash Flow, DCF) доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы нестабильны. Применяется, когда:
- – предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- – имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- – потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- – оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
- – объект недвижимости строится или только что построен.
Метод дисконтированных денежных потоков – универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Основные этапы оценки недвижимости методом DCF.
Этап 1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет; для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз, – период длительностью 3–5 лет.
Этап 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года требует:
- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективный период;
- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
- прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом DCF рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
- – потенциальный валовой доход;
- – действительный валовой доход;
- – чистый операционный доход;
- – денежный поток до уплаты налогов;
- – денежный поток после уплаты налогов.
В российской практике вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
- – ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
- – чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
- – облагаемую налогом прибыль.
Этап 3. Расчет стоимости реверсии – остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
- – назначения цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
- – принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
- – капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
- – определения ставки дисконтирования – ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь "риск – доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; компенсацию за риск; компенсацию за низкую ликвидность; компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы.
1. Метод кумулятивного построения – основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
- 2. Метод сравнения альтернативных инвестиций
– применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
- – требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
- – ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
- 3. Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть нс может, так как се нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения:
- – моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени но сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
- – расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
- – обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
- 4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. Но аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Этап 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом DCF производится по формуле:
где PV – текущая стоимость; C t – денежный поток периода t, i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет.
Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год – 62 000 у.е.; второй год – 64 000 у.е.; третий год – 66 000 у.е. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300 000 у.е. Определить текущую стоимость недвижимости при ставке дисконта, равной 11%.
Определим текущую стоимость арендной платы:
- 1-й год = 62 000/(1 + 0,11)1 = 55 855,86 у.е.;
- 2-й год = 64 000 / (1 + 0,11)2 = 51 943,81 у.е.;
- 3-й год = 65 000 / (1 + 0,11)3 = 48 258,61 у.е.
Определим текущую стоимость реверсии:
4-й год = 300 000 / (1 + 0,11)< = 197 628,46 у.е.;
PV= 55 855,86 + 51 943,81 +48 258,61 + 197 628,46 = 353 686,74 у.е.
Ответ : текущая стоимость объекта недвижимости составляет 353 686,74 у.е.
Преимущества метода дисконтирования денежного потока заключаются в том, что этот метод применим к любой эффективно функционирующей недвижимости, способен отразить реальную рыночную стоимость компании, учитывает в расчетах фактор времени, дает возможность прогнозировать будущие денежные потоки.
Применение метода дисконтирования денежного потока затруднительно, когда недвижимость не генерирует постоянных денежных потоков, а сам метод носит вероятностный характер.
Основные преимущества метода дисконтированных денежных потоков над методом капитализации прибыли состоит в том, что метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценивать бизнес с неравномерными, а часто и отрицательными финансовыми результатами.
Расчет дисконтирования денежных потоков можно вывести в следующей формуле:
PV = CF1/(1 + r))+(CF2/((1 + r) 2)+…+(CF i /((1 + r) i)+(FV/((1 + r) n) (1.3.1)
где PV - текущая стоимость;
СFi - денежный поток очередного года прогнозного периода;
FV - величины стоимости имущества предприятия в постпрогнозный период;
r - ставка дисконта;
n - общее количество лет прогнозируемого периода.
Основные этапы оценки предприятия методом ДДП
Выбор модели денежного потока.
Определение длительности прогнозного периода.
Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации).
Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Определение ставки дисконта.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
Внесение итоговых поправок.
Рассмотрим каждый этап отдельно и более подробно.
Первый этап. Выбор модели денежного потока.
Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса предполагает использование чистых денежных потоков. Прежде всего, можно выделить денежный поток для собственного капитала и бездолговой денежный поток.
Бездолговой денежный поток не отражает планируемого движения и стоимости заемных средств, используемых для финансирования инвестиционного процесса. Дисконтирование ожидаемых бездолговых денежных потоков должно производиться по ставке, равной средневзвешенной стоимости капитала данного предприятия. При этом получаемая при суммировании дисконтированных бездолговых денежных потоков и ожидаемой остаточной стоимости предприятия величина окажется оценкой стоимости всего инвестированного в предприятие капитала. Другими словами, для оценки стоимости его собственного капитала необходимо будет вычесть планируемую на дату оценки долгосрочную задолженность предприятия.
Денежный поток для собственного капитала, позволяет непосредственно, без дополнительных корректировок, оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия и отражает в своей структуре планируемый способ финансирования инвестиций. Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться заемных, для финансирования инвестиционного процесса, средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия, уменьшение обязательств предприятия, выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.
Доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса здесь учтена уже в самом прогнозируемом денежном потоке. Дисконтирование денежного потока для собственного капитала может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором доходности вложения только его собственных средств - то есть по ставке дисконта для собственного капитала.
Процедура расчета денежного потока для собственного капитала и бездолгового денежного потока представлена в таблице 2.
Таблица 2. Структура чистых денежных потоков
В таблице 2 знаком "-" обозначены реально уходящие с предприятия средства, знаком "+" - реально поступающие. Движение краткосрочной задолженности в приведенной методике определения денежного потока не учитывается - считается, что ее оборот уложился в оборот средств предприятия, имевшийся внутри рассматриваемого периода.
Под приростом собственных оборотных средств здесь понимается увеличение запасов сырья и материалов, незавершенного производства, а также запаса готовой, но нереализованной или неоплаченной продукции - т. е. всего того, в чем оказались связанными собственные оборотные средства и направленные на их пополнение денежные ресурсы. Следует отметить: отрицательные или незначительные положительные величины прогнозных денежных потоков означают, что судить о стоимости компании нельзя на основании рассматриваемого метода. В этом случае целесообразным может быть использование методов, основанных на стоимости активов.
Для лучшего понимания процесса формирования денежных потоков для собственного капитала и бездолговых денежных потоков в приложении 1 приведен показательный пример.
Второй этап. Определение длительности прогнозного периода. Прогнозирование будущего дохода лучше начинать с обозначения горизонта прогнозирования и выбора вида дохода, который можно будет применить в расчетах. Длительность прогнозного периода определяют с учетом планов руководства предприятия по развитию (ликвидации) в следующие года, изменения тенденций спроса, динамики стоимостных показателей (себестоимость, прибыль, выручка), объемов производства и продаж. Длительность прогнозного периода в странах с развитой рыночной экономикой обычно составляет 5-10 лет, а в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, допустимо сокращение прогнозного периода до 3-5 лет. Из-за сложностей при прогнозировании, отсутствия достоверной статистической информации и не развитой системы планирования на предприятиях системы для оценки российских предприятий прогнозный период обычно берут от трех до пяти лет. Если же можно предположить, что причин для прекращения существования нет, то предполагают, что предприятие может просуществовать неопределенно долго.
Более точно прогноз доходов на несколько десятков лет невозможно, даже при стабильной экономике, поэтому срок дальнейшего существования предприятия делят на несколько частей:
прогнозный период, когда оценщик точно прогнозирует динамику денежных потоков;
постпрогнозный период, оценщиком учитывается средний темп роста денежных потоков предприятия на оставшийся срок жизни.
Третий этап. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации).
Для более точного расчета величины денежных потоков требуется детальный анализ расходов, инвестиций и валовой выручки от реализованной продукции.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки требует рассмотрения и учета целого ряда факторов, прежде всего объемов производства и цен на продукцию, спроса на продукцию, ретроспективных темпов роста, темпов инфляции, перспектив капитальных вложений, ситуации в отрасли, доли предприятия на рынке и общей ситуация в экономике. Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями бизнеса предприятия.
На этапе прогноза и анализа расходов оценщик должен изучить структуру расходов предприятия, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек, оценить инфляционные ожидания, исключить единовременные статьи расходов, которые не встретятся в будущем, определить амортизационные отчисления, рассчитать затраты на выплату процентов по заемным средствам, сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями у конкурентов или среднеотраслевыми. Если используется денежный поток для собственного капитала, то в статью расходов необходимо включить проценты на обслуживание заемного капитала.
Прогноз и анализ инвестиций включает три основных компонента: собственные оборотные средства, капитальные вложения, потребности в финансировании и осуществляется, соответственно, на основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств, на основе оцененного остающегося срока службы активов, на основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов.
Пятый этап. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Для формирования денежных потоков используется прямой и косвенный метод. Разница между ними состоит в различной последовательности процедур определения величины потока денежных средств. Прямой метод основывается на исчислении притока (выручка от реализации продукции, работ и услуг, авансы полученные и др.) и оттока (оплата счетов поставщиков, возврат полученных краткосрочных ссуд и займов и др.) денежных средств, то есть исходным элементом является выручка. Анализ денежных средств прямым методом дает возможность оценить ликвидность предприятия, поскольку детально раскрывает движение денежных средств на его счетах и позволяет делать оперативные выводы относительно достаточности средств для платежей по текущим обязательствам, для инвестиционной деятельности и дополнительных затрат.
Этому методу присущ серьезный недостаток, - он не раскрывает взаимосвязи полученного финансового результата и изменения денежных средств на счетах предприятия.
Прямой метод предполагает изучение данных формы № 4 в динамике и построения прогнозных балансов. Применение данного метода требует наличие большого объема внутренней информации, на основе которой делается прогноз денежных потоков. Оценщик, как правило, не занимается прогнозированием денежных потоков прямым методом, но возможно, что на предприятии присутствует хорошо развитая система бюджетирования. Следует иметь в виду, что детальный прогноз денежного потока при системе бюджетирования делается на период, меньший прогнозного периода при оценке бизнеса. На остальные периоды делается укрупненный прогноз. В таком случае разумно будет самостоятельно построить прогноз денежных потоков косвенным методом и сравнить полученные результаты с результатами прогнозных балансов в рамках прямого метода формирования денежного потока. Следует иметь в виду, что доступ к данным системы бюджетирования ограничен. Если оценка делается для миноритарного собственника, то единственным доступным методом формирования денежных потоков является косвенный, который будет строиться на данных бухгалтерской отчетности
Пятый этап. Определение ставки дисконта.
Определение ставки дисконта зависит от типа денежного потока. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на собственный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.
Для денежного потока для собственного капитала наиболее распространенными методами определения ставки дисконта являются метод кумулятивного построения и модель оценки капитальных активов. Для денежного потока для всего инвестированного капитала обычно используют модель средневзвешенной стоимости капитала. При определении ставки дисконта кумулятивным методом за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов (CAPM - Capital Assets Pricing Model) ставка дисконта определяется по формуле:
R = Rf + в (R - Rf)(1.3.2)
где R - требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал; Rf - безрисковая ставка дохода;
Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
В - коэффициент бета (мера систематического риска, связанного макроэкономическими и политическими процессами, происходящими стране).
Согласно модели средневзвешенной стоимости капитала, ставка дисконта (WACC - Weighted Average Cost of Capital) определяется следующим образом :
WACC = k d (1-t c) w d + k p w p + k s w s , (1.3.3)
где k d - стоимость привлеченного заемного капитала;
t c - ставка налога на прибыль;
w d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
k p - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
w p - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия; k s - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);
w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
Более подробно определение и обоснование ставки дисконта будем рассмотрено нами в следующей главе.
Шестой этап. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют один из следующих методов расчета остаточной стоимости:
метод расчета по ликвидационной стоимости, который применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим;
метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;
метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.
Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или отсутствует, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично; по модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
FV term = (D (1+ G))/ (Kd - G) (1.3.4.)
где D - денежный поток последнего года прогнозного периода;
G - досрочный среднегодовой темп прироста дохода (прибыли) или денежного потока, вычисляемый как коэффициент линейного прироста денежного потока за ретроспективный период деятельности;
Kd - ставка дисконта, вычисляемая на основе данных, сложившихся на дату оценки любыми подходящими методами, - кумулятивного построения (ССМ), капитальных активов (CARM) или методом средневзвешенной стоимости капитала (WACC) в зависимости от вида денежного потока.
Остаточная стоимость Vо по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.
Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денежный поток пятого года равен 150 млн. руб., ставка дисконта равна 24%, а долгосрочные темпы роста - 2% в год. Подставляя эти данные в вышеприведенную формулу получаем величину стоимости в постпрогнозный период округленно 695 млн. руб.
Седьмой этап. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
Стоимость денежных потоков предприятия, дисконтированная по определенной ставки дисконта к дате оценки - это текущая (дисконтированная) стоимость.
Получается, что расчет текущей стоимости PV может быть осуществим умножением денежного потока CF, который соответствует периоду на коэффициент текущей стоимости единицы DF при учете выбранной ставки дисконта r. Расчет по формуле производится:
DFi = (1/(1+ r) i (1.3.5)
При использовании данной формулы денежные потоки дисконтируются, ели они были бы получены в конце года. Но если предположить, что денежный поток не был сконцентрирован на конец года из-за сезонного производства и прочих факторов, необходимо коэффициент текущей стоимости для денежного потока прогнозного периода определить на середину года по формуле:
DF = 1/(1+ r) i-0,5 (1.3.6.)
Последующим суммированием величин текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода можно определить стоимость предприятия в прогнозный период.
При использовании коэффициента текущей стоимости, можно определить методом дисконтирования текущую стоимость предприятия в остаточный период по формуле:
DF term = 1/(1 + r) n (1.3.7)
Предварительную величину стоимости бизнеса можно разбить на несколько составляющих: это текущая стоимость предприятия в остаточный период и сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода. Механизм всего алгоритма представлен в таблице 3.
Таблица 3. Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии
Показатель |
Постпрогнозный период |
|||
Денежный поток CF i |
||||
Стоимость на конец прогнозного периода |
FV term? CF term/(r - g) |
|||
Коэффицент текущей стоимости DF |
DF 2 =1/(1+ r) 2 |
DF 3 =1/(1+ r) 3 |
DF term=1/(1+r) n |
|
Текущая стоимость денежных потоков |
PV 1 = CF 1 DF 1 |
PV 2 = CF 2 DF 2 |
PV 3 = CF 3 DF 3 |
PV term = CF term DF term |
Стоимость предприятия |
V = PV 1 + PV 2 + PV 3 + PV term |
Восьмой этап. Внесение итоговых поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия, следующим шагом будет внесение итоговых поправок, для получения окончательной величины рыночной стоимости предприятия. Всего выделяют три поправки:
корректировка на величину долгосрочной задолженности (используется для определения стоимости собственного капитала с использование денежного потока для всего инвестированного капитала);
поправка на величину стоимости бездействующих активов (активы которые не принимают участия в извлечении дохода);
корректировка величины собственного оборотного капитала.
Важно обратить внимание, что метод ДДП предоставляет оценку стоимости собственного капитала на уровне контрольного пакета акций. При определении стоимости миноритарного пакета публичного акционерного общества, необходимо вычесть скидку на неконтрольный характер. Для закрытого акционерного общества нужно сделать скидку на недостаточную ликвидность и неконтрольный характер.
Первая поправка применяется при проведении расчетов, когда используется модель денежного потока для всего инвестированного капитала. Для определения стоимости собственного капитала из величины найденной стоимости вычитается величина долгосрочной задолженности.
Вторая поправка делается если при расчете стоимости учитывают активы предприятия, которые заняты в формировании денежного потока. Но не все активы предприятия могут быть задействованы в производстве. По факту они имеют стоимость, которая не учтена в денежном потоке. На данный момент российские предприятия имеют такие нефункционирующие активы (оборудование, недвижимость, машины), так как из-за затяжного спада производства возможность утилизировать производственные мощности крайне мала. Данные активы имеют некоторую стоимость, которые возможно реализовать при их продаже. Эти активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем должен быть прибавлен к величине стоимости бизнеса.
В модель дисконтирования денежного потока включают собственную величину оборотного капитала, которая привязана к прогнозному уровню реализации продукции. Но требуемая величина может не совпасть с фактической величиной собственного оборотного капитала. Это и будет третья коррекция.
Если компания имеет избыточный собственный оборотный капитал, его величина прибавляется к стоимости собственного капитала. В противоположном случаи, при недостатке оборотного капитала стоимость собственного капитала уменьшают на соответствующую величину.
Поправка на избыток (дефицит) собственного оборотного капитала определяется как разница между фактической и требуемой величинами собственного капитала.
Во время проведения оценки бизнеса компании важно не допустить следующие ошибки:
при прогнозировании величины износа обязательно требуется учитывать план капитальных вложений, при этом необходимо помнить, что начисление износа начинается с момента ввода объекта капитальных вложений в действие;
полученная чистая прибыль компании должна корректироваться на величину расходов, связанных с содержанием объектов социальной сферы, также
при прогнозировании должна учитываться действующая система налогообложения;
прогнозируемый рост выручки не может превышать производственные возможности компании; также прогнозируемый рост выручки должен отражать перспективы развития отрасли и ретроспективных тенденций развития компании;
сумма затрат должна корректироваться на нетипичные, либо не стандартные затраты, фактически необоснованно завышающие себестоимость и не отражающие реальную ситуацию, сложившуюся на предприятии;
при осуществлении приведения планируемых денежных потоков к текущей стоимости коэффициент текущей стоимости должен рассчитываться на основании ставки дисконта для середины года, в случае приведения стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде к текущей стоимости коэффициент текущей стоимости должен определяться для конца года.
Применение метода дисконтирования денежных потоков эффективно тогда, когда размеры доходов по бизнесу отличаются друг от друга. Наиболее часто это можно видеть у молодого эффективно развивающегося бизнеса. В отличии от метода прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков применяют с использованием чистых денежных потоков, а не различных показателей дохода. Если не прогнозируется продажа или ликвидация бизнеса, то прогнозирование денежных потоков осуществляют до того момента, когда доходы по бизнесу будут стабильны и будут держать устойчивый темп роста. Остаточная стоимость бизнеса находится по модели Гордона, которая похожа на метод прямой капитализации. Последним этапом оценки бизнеса методом дисконтированных денежных потоков это процесс внесения итоговых корректировок на наличие лишних нефункционирующих активов, и прибавления стоимости этих активов к текущей стоимости спрогнозированных денежных потоков и величины остаточной стоимости бизнеса.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;
ставка дисконтирования;
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):
потенциальный валовый доход;
действительный валовый доход;
чистый операционный доход;
денежный поток до уплаты налогов;
денежный поток после уплаты налогов.
Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник - юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.
В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) - если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).
ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (складской комплекс общей площадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м., незастроенная площадь земельного участка 21,88 га)
Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие:
Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.
Недосбор |
|||||||
Общая величина налога на землю составит 56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.
2. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.
3. Коммунальные платежи.
Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:
Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг
Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.
4. Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей:
Таблица 4.6. Темпы роста
5. Охрана.
Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.
Предполагается, что расходы на охрану объектов будут постепенно возрастать.
Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).
Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).
6. Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью - сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.
8. Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.
9. Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:
Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций
10. Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.
ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).
Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости |
Прогнозный период |
Постпрогнозный период |
||
Расчет денежного потока |
||||
Поправка на недозагрузку |
||||
Поправка на недосбор платежей |
||||
Прочие доходы |
||||
Операционные расходы, в т.ч. |
||||
1. Налоги: |
||||
а) налог на землю |
||||
б) налог на имущество |
||||
2. Коммунальные платежи: |
||||
а)электроэнергия |
||||
б)отопление, гор.вода |
||||
в)водопровод, канализация |
||||
г)уборка территории |
||||
3. Оплата труда работников, в т.ч. |
||||
а)непосредственно зарплата |
||||
б)отчисления с зарплаты |
||||
в)представительские расходы и т.д. |
||||
5. Резервный фонд на восстановление |
||||
6. Управление |
||||
8. Обязательное страхование недвижимости |
||||
9. Оплата услуг сторонних организаций: |
||||
а)юридические и аудиторские услуги |
||||
б)банковские услуги |
||||
в)прочие услуги |
||||
10. Прочие расходы |
||||
Капиталовложения (20% ЧОД) |
||||
Обслуживание кредита |
||||
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов |
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать:
назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770: 0,21 = 20422714$
Определение ставки дисконтирования.
Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.
Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости - по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:
где: PV - текущая стоимость,
Ci - денежный поток периода t,
it - ставка дисконтирования денежного потока периода t,
TV - стоимость реверсии или остаточная стоимость
Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:
текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.
Контрольные тесты
Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?
1)взнос за амортизацию денежной единицы
2)накопленная сумма единицы;
3)накопление единицы за период;
4)фактор фонда возмещения;
5)текущая стоимость обычного аннуитета;
Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?
1) внутренней (фундаментальной)стоимости
2) обоснованной рыночной стоимости;
3) обоснованной стоимости;
4) инвестиционной стоимости;
5) нет правильного ответа
Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?
1) аннуитет;
3) пассив;
5) дисконтирование
Что такое аннуитет?
1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;
2) вероятность получения в будущем дохода;
3) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине;
4) денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;
5) процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом.
Что такое ликвидность?
1) возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства;
2) обеспеченность запасов и затрат собственными источниками;
3) количество оборотов дебиторской задолженности за год;
4) эффективность хозяйственной деятельности предприятия;
5) соотношение между собственными и заемными средствами.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости
рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Метод дисконтирования доходов основан на предположении, что стоимость компании определяется текущей
стоимостью дохода, который будет получен владельцем компании в будущем.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) используется, когда ожидается, что будущие денежные потоки нестабильны и существенно отличаются от текущих и можно обоснованно спрогнозировать будущие доходы. Прогнозируемые будущие доходы можно определить как разность будущих потоков доходов и расходов. Эта разность является положительной величиной для большинства прогнозных лет, в том числе последнего года прогнозного периода.
Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. В качестве дохода здесь лучше использовать денежный поток либо чистую прибыль (балансовая прибыль за вычетом налога на прибыль и дивидендов по привилегированным акциям).
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящих из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих денежных доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Для расчета дисконтированных денежных потоков необходимы:
- o длительность прогнозного периода;
- o прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
- o ставка дисконтирования.
Реверсия - это остаточная стоимость объекта после прекращения поступления потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономической жизни объекта или при его перепродаже до истечения этого срока.
Основные этапы оценки методом ДДП:
- 1) определение длительности прогнозного периода;
- 2) ретроспективный анализ и прогноз доходов;
- 3) ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации;
- 4) выбор модели денежного потока;
- 5) анализ и прогноз расходов;
- 6) анализ и прогноз инвестиций;
- 7) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
- 8) определение ставки дисконтирования;
- 9) расчет величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период;
- 10) расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;
- 11) внесение итоговых поправок.
Расчет методом ДДП
1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для подготовки прогноза, позволяющего предсказать величину денежных потоков. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где долгосрочные прогнозы затруднительны, прогнозный период сокращен до 3 лет, что достаточно мало, но более длительный прогноз не реален. Для точности результата можно осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.
- 2. Ретроспективный анализ и прогноз доходов. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
- а) анализа доходов и расходов от объекта в ретроспективном периоде на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком;
- б) изучения текущего состояния отраслевого рынка и динамики изменения его основных характеристик;
- в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке стоимости компании методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
- 1) потенциальный валовой доход (ПВД);
- 2) действительный валовой доход (ДВД);
- 3) чистый операционный доход (ЧОП);
- 4) чистый доход до (после) уплаты налогов;
- 5) денежный поток до уплаты налогов;
- 6) денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов - это денежный
поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу.
Требуется дисконтировать именно денежный поток, гак как:
- o денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
- o понятие "денежный поток" соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как "капиталовложения" и "долговые обязательства", которые не включаются в расчет прибыли, т.е. все реальные поступления или расходы денежных средств.
- 3. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса компании применяют одну из двух моделей денежного потока (ДП):
- 1) для собственного капитала;
- 2) всего инвестированного капитала.
Денежный поток для собственного капитала определяет величину собственных средств предприятия, создавших этот поток.
Денежный поток для всего инвестированного капитала указывает на то, сколько и на каких условиях для финансирования инвестиционного процесса будет привлекаться заемных, помимо собственных, средств.
Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь привлеченных кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам при их текущем обслуживании.
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих денежных потоках. Поэтому необходима выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных планов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. На основании всей имеющейся информации и ретроспективного анализа составляется прогноз валовой выручки от реализации.
- 4. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:
- o номенклатура выпускаемой продукции;
- o объемы производства и цены на продукцию;
- o ретроспективные темпы роста предприятия;
- o спрос на продукцию;
- o имеющиеся производственные мощности;
- o перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
- o общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;
- o ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня;
- o конкуренции;
- o темпы инфляции;
- o доля оцениваемого предприятия на рынке;
- o долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период;
- o стратегические и оперативные планы предприятия.
В общем виде прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.
Необходимо учитывать то, каким образом предприятие планирует сохранить или увеличить долю рынка (при помощи снижения цен, дополнительных маркетинговых издержек или путем повышения качества или объема производимой продукции).
Внутри любой отрасли, как правило, несколько предприятий борются за свою долю рынка. И здесь возможны разные варианты. Можно увеличить свою долю на уменьшающемся рынке за счет неудачливых конкурентов, а можно и, наоборот, потерять свою долю на растущем рынке.
В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается работать предприятие. Задача оценщика - определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей.
При этом целесообразно проанализировать следующие факторы:
- o долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время;
- o ретроспективную тенденцию изменения этой доли;
- o бизнес-план предприятия.
На данном этапе оценщик должен:
- o изучить структуру расходов и соотношение постоянных и переменных издержек;
- o оценить инфляционные ожидания (изменение величины) каждой категории издержек;
- o изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;
- o определить амортизационные отчисления, исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
- o рассчитать затраты на выплату процентов по кредитам на основе прогнозируемых уровней задолженности;
- o сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.
- 5. Анализ и прогноз расходов. Расходы можно разделить на производственные (операционные) издержки и капитальные (инвестиционные) затраты.
Классификации издержек:
1) постоянные и переменные.
Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и Т.Д.).
Переменные издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно пропорциональны объемам производства;
2) прямые и косвенные. Применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.
Капитальные (инвестиционные) затраты направлены на экстенсивное или интенсивное развитие производства (бизнеса) или замену полностью изношенных основных средств.
Учет производственных издержек и капитальных затрат показывает их влияние на стоимость бизнеса на различных этапах его жизненного цикла.
6. Анализ и прогноз инвестиций. Анализ инвестиций включает в себя три основных компонента (табл. 7.8).
Таблица 7.8
Основные компоненты анализа инвестиций
Собственные оборотные средства |
Капиталовложения |
Потребности в финансировании |
Анализ собственных оборотных средств включает: Определение суммы начального собственного оборотного капитала; установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия |
Включают инвестиции, необходимые для: Замены существующих активов по мере их износа; покупки или строительства активов для увеличения производственных мощностей в будущем |
Включают: Получение и погашение долгосрочных кредитов; выпуск акций |
Осуществляется |
||
на основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств; в процентах от изменения объема продаж |
на основе оцененного остающегося срока службы активов; на основе нового оборудования для замены или расширения |
На основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженность и графиков погашения долгов |
Величина собственных оборотных средств - это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия.
7. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: прямой и косвенный.
Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.
В общем виде схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом.
1. Расчет показателя прибыли используемого в модели денежного потока.
Выручка от реализации
- o себестоимость продукции;
- o амортизационные отчисления;
- o налог на прибыль.
Итого: чистая прибыль + отвлеченные средства (затраты из чистой прибыли на представительские, социальные цели и т.п.).
Нормализованная (скорректированная) чистая прибыль.
2. Расчет денежного потока.
Скорректированная чистая прибыль + амортизационные отчисления - увеличение собственного оборотного капитала + уменьшение собственного оборотного капитала - капитальные вложения + продажа активов (уменьшение капиталовложений) + увеличение долгосрочной задолженности - уменьшение долгосрочной задолженности + увеличение кредиторской задолженности - (уменьшение КЗ) - увеличение дебиторской задолженности + уменьшение ДЗ.
Итого: денежный поток. В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития:
- 1) пессимистическому (снижение выручки, высокая инфляция);
- 2) наиболее вероятному (стабильная выручка, средняя инфляция);
- 3) оптимистическому (рост выручки, низкая инфляция).
Эти возможные сценарии развития учитываются в виде
где Д пес - пессимистический вариант дохода или инфляции; Д опт - оптимистический вариант дохода или инфляции; Д нв - наиболее вероятный вариант дохода или инфляции.
Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств.
При расчете величины ДП для каждого прогнозного года можно руководствоваться данными табл. 7.9.
Таблица 7.9
Косвенный метод расчета ДП
ДП от основной деятельности |
|
Прибыль (за вычетом налогов) + амортизационные отчисления - изменение суммы текущих активов: краткосрочные финансовые вложения; дебиторская задолженность; прочие текущие активы + изменение суммы текущих обязательств: кредиторская задолженность; прочие текущие обязательства |
Чистая прибыль = прибыль отчетного года за вычетом налога на прибыль. Амортизационные отчисления прибавляются к сумме чистой прибыли, так как они не вызывают оттока денежных средств. Увеличение суммы текущих активов означает, что денежные средства уменьшаются за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах. Увеличение текущих обязательств вызывает увеличение денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов, получения авансов от покупателей |
ДП от инвестиционной деятельности |
|
Изменение суммы долгосрочных активов: нематериальные активы; основные средства; незавершенные капитальные вложения; долгосрочные финансовые вложения; прочие внеоборотные активы |
Увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования. Реализация долгосрочных активов (основных средств, акций других предприятий и пр.) увеличивает денежные средства |
ДП от финансовой деятельности |
|
Изменение суммы задолженности: краткосрочных кредитов и займов; долгосрочных кредитов и займов; Изменение величины собственных средств: уставного капитала; накопленного капитала; целевых поступлений |
Увеличение (уменьшение) задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов. Увеличение собственного капитала за счет размещения дополнительных акций означает увеличение денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их уменьшению |
8. Определение ставки дисконтирования. С математической точки зрения ставка дисконтирования - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса.
В экономическом смысле ставка дисконтирования - ставка дохода, требуемая инвесторами, на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, или это ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Если рассматривать ставку дисконтирования со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконтирования должна превышать ставку безрисковых вложений капитала (безрисковая ставка) и обеспечивать дополнительный доход за весь период рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемое предприятие.
Для дисконтирования дохода ставка дисконтирования в прогнозном периоде берется на середину года. Эго связано с тем, что доход формируется в течение года, а не поступает единой суммой в конце года. Следовательно, использование ставки дисконтирования на конец года приведет к занижению текущей стоимости будущих доходов. Тем не менее, если в силу каких-либо особенностей отрасли денежный поток сконцентрирован на определенную дату года, то и ставка дисконтирования должна рассчитываться на эту дату.
Ставка дисконтирования или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов.
- 1) наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;
- 2) необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;
- 3) фактор риска. В данном случае риск определяется как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.
Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:
- 1) для ДП для собственного капитала:
- o модель оценки капитальных активов (САРМ );
- o метод кумулятивного построения;
- o как величина, обратная соотношению "Цена/Прибыль";
- 2) для денежного потока для всего инвестированного капитала:
- o модель средневзвешенной стоимости капитала.
Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой
тип денежного потока используется для оценки в качестве базы.
Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.
Для денежного потока всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства. Ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала (WACC ).
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:
где k d - стоимость привлечения заемного капитала; t c - ставка налога на прибыль предприятия; k p - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции); k s - стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции); W d - доля заемного капитана в структуре капитала предприятия; w р - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия; w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле
где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); R f - безрисковая ставка дохода; R m - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S1 - премия для малых предприятий; S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании; С - страновой риск.
Безрисковая ставка дохода подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное. В качестве безрисковой нормы доходности целесообразно выбрать доходность но государственным ценным бумагам. Причем срок погашения государственной ценной бумаги должен совпадать с периодом распоряжения свободными денежными средствами инвестора.
Выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании (определяется микроэкономическими факторами); общерыночный , характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый также систематическим (определяется макроэкономическими факторами). Рассчитывается коэффициент β, исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.
Коэффициент β для рынка в целом равен 1. Стало быть, если у какой-то компании коэффициент р равен 1, это значит, что колебания ее общей доходности полностью коррелируются с колебаниями доходности рынка в целом, ее систематический риск равен среднерыночному. Общая доходность компании, у которой коэффициент бета равен 1,5, будет изменяться на 50% быстрее доходности рынка. Например, если среднерыночная доходность акций снизится на 10%, общая доходность данной компании упадет на 15%.
Коэффициенты р в мировой практике обычно рассчитываются путем статистической информации фондового
рынка. Эта работа проводится специализированными фирмами. Данные о коэффициентах β публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки. Профессиональные оценщики, как правило, не занимаются расчетами коэффициентов β.
В нашей стране первой стала публиковать данные о коэффициентах р консалтинговая компания АК&М.
Премия для малых предприятий - инвесторы назначают цену на акции мелких предприятий таким образом, чтобы обеспечить получение большего по сравнению с крупными компаниями дохода.
Премия за риск, характерный для отдельной компании, - в некоторых случаях при оценке компании обнаруживается, что для нее характерен определенный инвестиционный риск, связанный с характером се деятельности. Это служит основанием для назначения дополнительной премии за риск.
Страновой риск - в многонациональных компаниях, как показывают проведенные исследования, сложилась практика его учета при расчетах требуемой ставки дохода.
Кумулятивный подход имеет определенное сходство с САРМ. В обоих случаях за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных или качественных факторов риска, связанных со спецификой дайной компании.
9. Расчет величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период. Основан на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного период доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта.
Метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку па срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим.
Метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат па ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.
Метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или отсутствует, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично.
По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле
где V - суммарная величины дохода в постпрогнозный период; D n - денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год; g - ожидаемые долгосрочные темпы роста ДП; R - ставка дисконта для собственного капитала.
10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период представляет собой техническую задачу. При применении в оценке метода дисконтированного денежного потока (ДДП) необходимо суммировать текущие стоимости периодических
денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:
- 1) текущей стоимости ДП в течение прогнозного периода;
- 2) текущего значения стоимости в постпрогнозный период:
(7.21)
где i r - ставка дисконтирования; CF k - k- й денежный поток; R v - остаточная стоимость (реверсия).
Расчет денежного потока может сводиться в таблицу следующего вида (табл. 7.10).
Таблица 7.10
Расчет денежного потока
11. Внесение итоговых поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две: 1) поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и 2) коррекция величины собственного оборотного капитала.
Первая поправка основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не запятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в денежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. В настоящее время у многих российских предприятий есть в наличии такие нефункционирующие активы (в основном недвижимость, машины и оборудование), поскольку вследствие затяжного спада производства уровень утилизации производственных мощностей крайне низок. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.
Вторая поправка - это учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, которым располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответственно необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной стоимости.
Для объектов, приобретаемых с использованием кредита, характерен нестабильный поток дохода, учитывающий график погашения кредита.
Алгоритм расчета стоимости при использовании кредита:
- 1) определяется длительность прогнозируемого периода;
- 2) рассчитывается величина чистого операционного дохода;
- 3) рассчитывается сумма расходов по обслуживанию кредита;
- 4) определяется величина денежных поступлений на собственный капитал;
- 5) определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства;
- 6) рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений;
- 7) определяется цена предполагаемой продажи объекта в конце прогнозного период (реверсия);
- 8) определяется остаток непогашенного кредита на конец прогнозного периода;
- 9) рассчитывается выручка от перепродажи объекта как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга;
- 10) определяется текущая стоимость выручки от перепродажи объекта;
- 11) оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи;
- 12) определяется величина кредита на дату оценки;
- 13) определяется обоснованная рыночная стоимость объекта как сумма рыночной стоимости собственного капитала и величины кредита (долгосрочной задолженности) на момент оценки:
(7.22)
Доходный подход позволяет определить стоимость предприятия (бизнеса) с учетом перспектив развития компании в течение прогнозного периода.